ارائه زمین رایگان به خانه اولی‌ها به خاطر سرپییچی بانکها از اعطای وام؟
اخیراً ترک فعل بانکها در اعطای تسهیلات ساخت خانه در کانون توجه قرار گرفته است. از نظر کارشناسان حوزه مسکن، در کنار پرداخت تسهیلات، آنچه می‌تواند ثبات را به بازار مسکن برگرداند عرضه زمین به مردم و ایجاد تعادل در عرضه و تقاضا است.
چند وقتی است بحث سرپیچی بانکها از اعطا تسهیلات ساخت خانه داغ شده است. از رئیس‌جمهور گرفته تا وزیر و کارشناسان این حوزه از ترک فعل بانکها شکایت کرده و خواستار بهبود وضعیت در این خصوص شده‌اند.
سید ابراهیم رئیسی در آخرین جلسه شورای‌عالی مسکن، در این خصوص گفت: «متاسفانه عملکرد برخی بانکها در ارائه تسهیلات قابل قبول نیست، برخی بانکها به جای پرداخت تسهیلات مسکن به مسکن‌سازی روی آورده و فعالیت اقتصادی خود را جزو آمار تسهیلات پرداختی نهضت ملی مسکن ارائه کرده‌اند.»
تجربه نشان داده بانکها هیچ‌گاه روی خوشی به همکاری با دولت برای پیش برد طرح‌های کلان نشان نداده‌اند. اگر تمرکز اجرای موفقیت آمیز پروژه مسکن بر تسهیلات بانکی گذاشته شود، پیشاپیش قابل تصور است که این پروژه شکست خواهد خورد.
علاوه بر سرپیچی بانکها از تکلیف قانونی خود، برخی نیز کم و کیف تسهیلات اعطایی برای ساخت مسکن را مورد سوال قرار داده و معتقدند اساساً این تسهیلات دردی از مشکل مسکن دوا نمی‌کند. اما برخی دیگر از کارشناسان سوال مهم‌تری را مطرح می‌کنند: اساساً تسهیلات بانکی چقدر می‌تواند مؤثر در باز شدن گره کور مسکن باشد که دولت و سیاستگذاران انرژی خود را در این زمینه گذاشته‌اند؟
مؤثر اما دور از دسترس
در این رابطه محسن مطهری، کارشناس اقتصاد مسکن، به مهر گفت: نمی‌توان از تأثیر مثبت تسهیلات بانکی به عنوان بسته‌های تشویقی در بازار ساخت و ساز چشم‌پوشی کرد. تسهیلات ساخت مسکن در خروج بازار ساخت و ساز از حالت رکود قطعاً نقش مثبتی خواهد داشت. اعطا تسهیلات بانکی به متقاضیان به معنی تقویت قدرت خرید خانوارها برای خرید مسکن، به خصوص در بخش واحدهای مصرفی است که تقاضا برای خرید خانه در بازار را افزایش می‌دهد و همین افزایش تقاضا محرک و مشوق خوبی برای سازندگان به منظور ورود به سرمایه‌گذاری‌های جدید و بازار ساخت و ساز است.
وی ادامه داد: اما در اینجا چند نکته قابل توجه وجود دارد اول آنکه مقدار تسهیلاتی که بانکها موظف به پرداخت آن شده‌اند آیا توان تأثیر گذاری در بازار را دارد و ثانیاً دولت در شرایط کنونی چقدر می‌تواند بر سازوکار اعطا تسهیلات کنترل داشته باشد و نکته مهم‌تر آنکه متغیر اصلی حوزه ساخت و ساز چه چیزی است؟
عرضه زمین مؤثرترین راه‌حل مسئله مسکن
مطهری در پاسخ به سوالات بالا تصریح کرد: واقعیت آن است که در صورت همکاری بانکها هم این مقدار تسهیلات فعلی نمی‌تواند نقش پر رنگی را در حل ابر چالش مسکن ایفا کند. اعداد مختلفی در ارتباط مقدار تسهیلات اعلام شده است ۳۵۰ میلیون تومان، ۵۵۰ میلیون تومان و … با کدام یکی از این اعداد می‌توان خانه خرید؟ این تسهیلات نهایتاً بسته‌هایی تشویقی و کمکی هستند نه این که بخواهند بار اصلی خانه‌دار کردن مردم را به دوش بکشند.
به گفته این کارشناس مسکن البته در سایر کشورها و به لطف نظام بانکی آن‌ها مثلاً کشور سنگاپور مبلغ وام تا ۸۰ درصد مبلغ کل خانه را هم شامل می‌شود اما در ایران این ارقام نهایتاً برای تجهیز کردن خانه به کار می‌آید تا خرید آن! به عبارتی وام دریافتی تناسبی با قیمت نهایی خانه ندارد. بنابراین می‌توان گفت با توجه به شرایط کنونی حتی در صورت پرداخت تسهیلات توسط بانکها باز هم مشکلات قابل توجهی در حوزه مسکن باقی خواهد ماند.
وی ادامه داد: با توضیحات داده شده منطقی است دولت منابع و توان خود را در عرصه‌ای بگذارد که بر آن کنترل بیشتری داشته و در عین حال نقش پر رنگ‌تری هم در این زمینه دارد. همانطور که ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن بیان کرده سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن به ۶۰ درصد می‌رسد.
این نکته بسیار مهمی بوده و یک پیام مهم دارد آنکه بازیگر اصلی بازار مسکن زمین است. از یکسو زمین بیشترین تأثیر در نوسانات قیمت مسکن را دارد و از سویی دیگر زمین در اختیار دولت بوده و دولت به راحتی می‌تواند آن را با قیمت و شرایط مناسب به مردم عرضه کند. یقیناً با تغییر رویه دولت و عرضه زمین به مردم، هم بازار ساخت و ساز از رکود فعلی درآمده و هم معضل مسکن تا حد زیادی حل خواهد شد.
دولت برای شکستن انحصار زمین تلاش کند
بازار مسکن مانند هر بازار اقتصادی دیگر تابع قانون عرضه و تقاضا بوده و هرگاه عرضه به اندازه کافی صورت نگیرد، در بازار شاهد یک انباشتگی نیاز و جهش قیمتی بالا خواهیم بود. همان اتفاقی که طی دهه گذشته به دلیل ترک فعل دولت قبل اتفاق افتاده و علت اصلی این تورم لجام گسیخته در بازار مسکن است.
در حال حاضر، آنچه می‌تواند این کسری را جبران کند افزایش عرضه زمین به بازار مسکن کشور است. چرا که ساخت مسکن جدید نیز نیازمند زمین بوده ولی به علت ایجاد انحصاری که در اعطای زمین وجود دارد این مهم اجرایی نمی‌شود. اتفاقی که افتاده این است که مدیران شهری، کمربندی را بر دور شهرها کشیده و از الحاق زمین جدید به محدوده فعلی جلوگیری می‌کنند، در نتیجه شهرها متناسب با افزایش جمعیت توسعه نیافته است. همین سیاست غلط سبب شده تهران به یکی از گران‌ترین مناطق مسکونی دنیا تبدیل شود.
این درحالی است که حجم بالایی از زمین‌های مساعد برای ساخت مسکن در اطراف شهرها وجود دارد که با الحاق آن به شهر می‌توان کسری مسکن و زمین را جبران کرد و به تبع آن ثبات را به این بازار برگرداند.
